Ermittlungsverfahren wegen Betrug
Eine Immobilie wird als sichere Kapitalanlage angeboten. Die Miete soll angeblich die Finanzierung weitgehend tragen, das Objekt sich zur Altersvorsorge eignen und langfristig im Wert steigen. Einige Zeit später folgt die Ernüchterung: Die tatsächlichen Mieteinnahmen bleiben hinter den Erwartungen zurück, erhebliche Kosten entstehen – und die Wohnung lässt sich nur mit Verlust verkaufen. In einem älteren, von mir begleiteten Fall beschäftigte eine solche Immobilienvermittlung sogar verschiedene Staatsanwaltschaften. Es entstand Streit darüber, wer das Ermittlungsverfahren wegen Betrug führen sollte.
Der Fall steht exemplarisch für die sogenannten „Schrottimmobilienverfahren“. Strafrechtlich ist die Sache allerdings komplizierter, als der Begriff vermuten lässt.
Was ist überhaupt eine Schrottimmobilie?
„Schrottimmobilie“ ist kein Rechtsbegriff. Gemeint sind meist Immobilien, die als Kapitalanlage zu einem Preis verkauft wurden, der ihrem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert deutlich nicht entspricht. Für § 263 StGB genügt eine schlechte Kapitalanlage jedoch nicht. Betrug setzt eine Täuschung über Tatsachen, einen dadurch verursachten Irrtum, eine Vermögensverfügung und einen Vermögensschaden voraus. Hinzukommen müssen Vorsatz und die Absicht rechtswidriger Bereicherung.
Entscheidend ist deshalb: Was wurde dem Käufer vor Vertragsabschluss konkret gesagt oder verschwiegen?
Überhöhter Kaufpreis allein ist noch kein Betrug
Dass eine Wohnung objektiv zu teuer verkauft wurde, begründet für sich genommen noch keine Strafbarkeit. Besonders deutlich zeigt das die Rechtsprechung zu Werbeaussagen. Formulierungen wie „risikolose Immobilie“, „hervorragende Altersvorsorge“ oder die Aussicht auf eine wahrscheinliche Wertsteigerung können lediglich werbende Werturteile darstellen. Anders liegt es bei überprüfbaren Tatsachenbehauptungen über beispielsweise Mieteinnahmen, bestehende Mietverhältnisse, Zustand oder tatsächliche Ertragsfähigkeit des Objekts.
Für ein Ermittlungsverfahren wegen Betrug muss deshalb genau zwischen Werbung und falscher Tatsachenbehauptung unterschieden werden. Täuschung über Mieteinnahmen kann Betrug begründen
Ein anschauliches Beispiel liefert der BGH.
Einem Käufer war vorgespiegelt worden, die erworbenen Räume seien für zehn Jahre zu monatlich 600 Euro an das amerikanische Schatzamt vermietet. Diese Angabe war sowohl für den Immobilienwert als auch für die Kaufentscheidung wesentlich. Der BGH bestätigte, dass bei der Schadensberechnung nicht lediglich die ausgebliebenen Mieten betrachtet werden dürfen. Maßgeblich kann vielmehr der Minderwert der erworbenen Immobilie gegenüber der eingegangenen Kaufpreisverpflichtung sein.
Damit rückt regelmäßig ein Sachverständigengutachten zum damaligen Verkehrswert in den Mittelpunkt des Strafverfahrens.
Wann ist eine Immobilie sittenwidrig überteuert?
Davon zu unterscheiden ist die zivilrechtliche Frage des § 138 BGB. Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen, wenn der Immobilienkaufpreis knapp doppelt so hoch wie der tatsächliche Verkehrswert ist. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten werden bei diesem Vergleich grundsätzlich nicht einfach dem Immobilienpreis zugeschlagen. Diese Rechtsprechung kann auch im Strafverfahren tatsächliche Anhaltspunkte liefern. Sie ersetzt aber nicht den Nachweis der einzelnen Voraussetzungen des § 263 StGB.
Eine sittenwidrige Überteuerung und ein strafbarer Betrug sind nicht dasselbe.
Wie wird der Schaden beim Immobilienbetrug berechnet?
Gerade hier liegen häufig Schwächen der Anklage. Beim sogenannten Eingehungsbetrug muss grundsätzlich geprüft werden, welchen wirtschaftlichen Wert die gegenseitigen Leistungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatten. Bei einer Immobilie bedeutet das regelmäßig: Kaufpreisverpflichtung einerseits, tatsächlicher Wert des erworbenen Objekts andererseits.
Der Verkehrswert darf dabei nicht nach Belieben festgesetzt werden. Der BGH verlangt eine sachgerechte Bewertungsmethode und hat beispielsweise klargestellt, dass bei vorhandenem aussagekräftigem Vergleichsmaterial das Vergleichswertverfahren grundsätzlich geeignet sein kann. Für die Verteidigung kann deshalb das Immobiliengutachten ebenso wichtig sein wie die Vernehmung des Käufers.
Verkäufer, Vermittler und Banken müssen getrennt betrachtet werden
Bei Schrottimmobilien treten häufig mehrere Beteiligte auf: Verkäufer, Vertriebsgesellschaft, Vermittler, Finanzierungsberater und Bank. Strafrechtlich darf daraus keine pauschale Verantwortlichkeit konstruiert werden. Für jeden Beschuldigten muss individuell nachgewiesen werden, welche falschen Angaben er kannte, welche er selbst machte oder zurechenbar veranlasste und welchen Vermögensvorteil er anstrebte.
Auch eine finanzierende Bank haftet nicht schon deshalb, weil sie einen überhöhten Kaufpreis finanziert hat. Selbst zivilrechtlich verlangt der BGH grundsätzlich positive Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung; bloße Erkennbarkeit genügt nur unter besonderen Umständen.
Verteidigung im Ermittlungsverfahren wegen Betrug
Ein Ermittlungsverfahren wegen Betrug im Zusammenhang mit einer angeblichen Schrottimmobilie sollte deshalb nicht auf die einfache Frage reduziert werden: „War die Wohnung zu teuer?“ Die Verteidigung muss vielmehr rekonstruieren: Welche Angaben wurden wann gemacht? Waren sie objektiv falsch? Wer kannte ihre Unrichtigkeit? Warum kaufte der Erwerber tatsächlich? Welchen Verkehrswert hatte die Immobilie am maßgeblichen Stichtag? Und welcher konkrete Vermögensschaden entstand?
Gerade ältere Immobilienverfahren zeigen, dass zwischen einer enttäuschenden Kapitalanlage, zivilrechtlicher Fehlberatung und strafbarem Betrug erhebliche rechtliche Unterschiede bestehen.
Aktualisiert durch Rechtsanwalt Marson im September 2026.